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探索土地信托新模式 土地流转信托提速

大理木兰

4月15日，媒体报道北京首宗农村土地流转信托的具体运作方式，方案显示显示这宗由北京国际信托运作的、针对北京市密云县穆家峪镇水漳村1700亩土地的信托计划，与此前中信信托的农地流转信托，有较大的差异。

去年10月，中信信托的国内首宗农村土地流转信托计划在安徽宿州落地，涉及当地5400亩土地。操作方式大致是农村土地从农民手中收集集中起来，委托给专门的农业经营公司经营，农民则根据其放入信托计划双齿冬青的土地所占份额，获得固定地租+经营利润分成。

而此次北京首宗土地流转信托，则是农民将土地集中装入信托公司，信托公司又将土地委托给入股农民组成的一个农业经营合作社，由该合作社对土地进行运营。信托公司向合作社发放1800万元贷款，并同时每年收回一部分土地租赁费用，以及合作社的利润分红。

北京的此次土地流转信托，实质上，是土地依然又流回到农民手中，相当于是以一定的成本，申请到1800万元的信托贷款。

“集体土地使用权与国有土地使用权的最大差异，就在于财产权，国有土地虽然个人或单位也没有所有权，但是其使用权可以用于抵押、担保、贷款，但是集体土地却没有。这也是我们在实际工作中经常遇到的问题。”荣邦瑞明总经理陈民对经济观察表示，在过去的几年，各地在做区域开发的时候，农业国内外尝试利用于可生物降解材料方面研究的植物蛋白主要有大豆蛋白、玉米蛋白、小麦蛋白、葵瓜子蛋白等已经和现代服务业等产业，越来越紧密的结合在一起，而集体土地没有金融层面的权利，也给区域开发带来很多问题。

陈民认为，信托的模式解决了集体土地的金融权利问题以后，将有力的促进这一领域的模式创新。

农村土地流转，显然是一个更有活力、更合理的方向。不过，在这个过程中，信托机构的胃口，正在真实的显现出来。

根据经济观察根据公开资料统计，除推出密云的这一农村土地流转信托外，北京国际信托此前已经成立了两个信托，分别位于江苏省无锡市、江苏省句容市，涉及土地面积分别是158亩、9928.46亩，加上密云的1700亩，总流转面积已经达到1.18万亩双歧卫矛。

而作为始作俑者的中信信托，更是个大胃王。从去年10月第一单至今半年的时间，中信信托马不停蹄在全国各地签署土地流转战略合作协议，根据中信信托站公布的信息，中信信托目前已经与安徽宿州、山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、湖北黄冈、河南济源六地签订了土地流转战略合作计划，拟定纳入流转计划的土地面积分别是5400亩、1850亩、1000亩、2.66万亩、15万亩（100平方公里）、2万亩，共计20.485万亩。

第一单信托的运营情况如何，能不能实现预期收益，这些都还需要时间的检验，但信托公司已经等不及了。

一位地产基金负责人对经济观察表示，农村土地信托计划，能产生多大的效益还要看运营的情况，而且这个过程太细太琐碎。“未来征地拆迁时，信托公司还可以扮演‘拆迁中介’的角色，去进行整体拆迁的谈判。”这位负责人表示，这也是未来信托公司获利的一种途径。

“目前我们已经流转30万亩土地，等未来规模达到如200万亩时，就会形成巨大的集中采购优势、市场规模优势和金融服务优势。” 中信信托董事长蒲坚认为，将碎片的土地通过资本联结起来其实就是一种新型互联，可以同时将流转土地、生产资料的提供商、市场需求商等集成整合在一个平台之上。

而中信信托副总经理包学勤此前更是向媒体将中信信托的农村土地流转平台自比电商界的淘宝，“就像2004年、2005年马云做淘宝的时候，业内普遍也觉得这是纯粹的服务性质的事情，但是用土地的使用经营权建立起的平台，当其规模达到相当水平的时候，其上面承载的资源和价值，以及在这基础上衍生出来的金融机会将是巨大的。”

信托公司的具体运营计划是否能实现尚不确定，但其大举进军农泡竹属地流通领域的势头凶猛，据了解，中信信托接下来的布局将还包括吉林、湖北、四川、新疆、内蒙古等，百瑞信托、中粮信托等多家信托公司也在筹备进入此领域。

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